Qu’est-ce qu’une étude de marché locatif ?
Une étude de marché locatif (ou relevé de marché) est une comparaison structurée des loyers demandés par des immeubles comparables au vôtre. Elle répond à une question simple : pour ce type de logement, à cet endroit, que demande le marché en ce moment ?
Elle ne remplace pas une évaluation agréée et ne fixe pas un loyer à elle seule. Elle donne une base factuelle, datée et vérifiable à une décision de loyer.
Quand en avez-vous besoin ?
- À la relocation d’un logement vacant, pour fixer un loyer ni trop haut (vacance prolongée) ni trop bas (revenu perdu).
- Avant une rénovation, pour estimer le loyer atteignable après les travaux.
- À l’achat d’un immeuble à revenus, pour valider les hypothèses de revenus du vendeur.
- Pour un financement ou un refinancement, lorsque le prêteur demande d’appuyer les loyers projetés.
- Pour la révision annuelle d’un portefeuille, afin de situer chaque immeuble face à son marché.
Les 6 étapes d’une étude de marché locatif
1. Définir votre immeuble (le « sujet »)
Notez pour chaque type de logement : la désignation (3½, 4½, 5½…), la superficie si elle est connue, l’étage, les inclusions (chauffage, eau chaude, électroménagers, stationnement) et le loyer actuel ou visé. Sans ce point de départ précis, les comparaisons dérivent.
2. Choisir les comparables
Retenez des immeubles qui pourraient attirer les mêmes locataires : même secteur, même type de logement, époque de construction et niveau de finition semblables. Visez au moins trois comparables actuels par type de logement ; en dessous, l’écart observé dit peu de choses.
3. Relever les loyers demandés, avec leur source et leur date
Pour chaque comparable, notez le loyer demandé, la page où vous l’avez vu et la date. Indiquez aussi ce que représente le prix : un logement précis, un prix « à partir de » ou une fourchette. Un « à partir de 1 395 $ » n’est pas le loyer d’un 4½ précis.
4. Harmoniser les inclusions
Deux loyers ne se comparent que si les inclusions sont comparables. Un logement chauffé et un logement non chauffé ne jouent pas dans la même catégorie de prix. Lorsque l’information est absente, laissez-la « inconnue » plutôt que de la deviner.
5. Interpréter les écarts
Situez votre loyer dans l’intervalle des comparables actuels plutôt que de vous fier à une seule moyenne. Écartez les offres retirées et les observations trop anciennes : un prix vu il y a trois mois peut ne plus exister.
6. Documenter dans un rapport daté
Conservez la liste des comparables retenus et exclus, avec la raison de chaque exclusion, les sources et les dates. Lorsque vous refaites l’exercice, créez une nouvelle version au lieu d’écraser la précédente : c’est ce qui rend votre décision défendable devant un conseil, un prêteur ou un client.
Critères pour choisir un comparable
| Critère | Pourquoi c’est important | Bonne pratique |
|---|---|---|
| Distance | Les locataires comparent des immeubles d’un même secteur. | Commencez dans un rayon de 1 km, élargissez au besoin et notez le rayon utilisé. |
| Type de logement | Un 3½ et un 5½ ne répondent pas aux mêmes besoins. | Comparez désignation par désignation. |
| Époque et finition | Un immeuble neuf commande souvent une prime. | Groupez les immeubles d’époque et de niveau de finition semblables. |
| Inclusions | Le chauffage ou le stationnement change le prix réel. | Notez chaque inclusion ; laissez « inconnu » si elle n’est pas indiquée. |
| Fraîcheur | Les offres disparaissent vite. | Privilégiez les offres vues récemment et datez chacune. |
Les erreurs fréquentes
- Comparer un loyer demandé à un loyer moyen de la SCHL. La SCHL mesure les loyers des logements occupés ; les loyers des offres affichées peuvent s’en écarter nettement. Les deux sont utiles, mais pas interchangeables.
- Traiter un « à partir de » comme un loyer précis.
- Compter plusieurs fois la même annonce vue sur différents sites ou à différentes dates.
- Garder des offres retirées dans la moyenne.
- Ne pas dater le relevé, ce qui le rend impossible à défendre six mois plus tard.
Étude de marché et hausse de loyer au TAL
Une étude de marché aide à fixer le loyer d’un logement à relouer ou à évaluer un immeuble. Elle ne détermine pas la hausse permise pour un bail en cours : celle-ci suit les règles du Tribunal administratif du logement, qui ne se basent pas sur les loyers du marché.
Pour aller plus loin : notre méthodologie et le glossaire des termes locatifs.