Loyer moyen au Québec : pourquoi les chiffres ne concordent pas

Un même 4½, trois loyers moyens

Prenez un logement de 2 chambres dans la région de Montréal, ce qu’on appelle ici un 4½. Selon la source consultée, son loyer « moyen » change du tout au tout :

Mesure	Loyer moyen	Source et date
Tous les locataires des immeubles locatifs	1 346 $	SCHL, octobre 2025
Logements qui ont changé de locataire dans l’année	1 644 $	SCHL, octobre 2025
Loyers demandés dans les annonces en ligne	1 900 $	Statistique Canada, 1er trimestre 2026

Aucun de ces chiffres n’est faux. Ils répondent simplement à trois questions différentes. Les confondre mène à de mauvaises décisions, qu’on fixe un loyer, qu’on achète un immeuble ou qu’on lise un article sur la crise du logement.

Ce que mesure chaque source

La SCHL : le loyer de tous les locataires

L’Enquête sur les logements locatifs de la SCHL a lieu chaque année en octobre. Elle couvre les immeubles d’appartements locatifs d’initiative privée de 3 logements ou plus. Le loyer moyen qu’elle publie inclut tous les logements de ces immeubles : ceux loués la semaine dernière et ceux occupés par le même locataire depuis 15 ans.

C’est la meilleure mesure de ce que paient réellement les ménages locataires. Ce n’est pas ce qu’un nouveau locataire paiera.

La SCHL avec roulement : le prix d’un nouveau bail

La SCHL publie aussi le loyer moyen des logements qui ont changé de locataire au cours des 12 mois précédant l’enquête. C’est déjà plus proche du marché : à Montréal, 1 644 $ pour un 2 chambres en 2025, contre 1 346 $ pour l’ensemble.

Statistique Canada : les loyers affichés

Depuis 2024, Statistique Canada publie des statistiques trimestrielles sur les loyers, en partenariat avec la SCHL. Elles reposent sur les annonces publiées sur les grandes plateformes de location en ligne. Ce sont des estimations expérimentales du loyer demandé pour les logements disponibles.

Au premier trimestre de 2026, le loyer demandé moyen d’un 2 chambres à Montréal était de 1 900 $, en baisse de 1,6 % sur un an.

Les sites d’annonces : leur propre inventaire

Les rapports mensuels des sites d’annonces mesurent les loyers demandés sur leur plateforme. Leurs chiffres dépendent de ce qui y est affiché : souvent plus d’immeubles neufs et gérés par des entreprises, donc des loyers plus élevés. Utiles pour suivre une tendance, ils ne décrivent pas tout le marché.

Pourquoi l’écart est si grand au Québec

Les locataires en place paient moins

Au Québec, la hausse d’un bail renouvelé suit la méthode du Tribunal administratif du logement (TAL). En 2025, sa recommandation a atteint un record de 5,9 %. Pour 2026, le TAL a publié un taux de base de 3,1 %, calculé selon une nouvelle méthode.

À la relocation, le loyer suit plutôt le marché. Résultat : à Montréal, en 2025, le loyer moyen des 2 chambres qui ont changé de locataire a augmenté de 17,2 %, contre 6,0 % pour ceux dont le locataire est resté.

Peu de gens déménagent

Plus l’écart entre son loyer et celui du marché est grand, moins un locataire a intérêt à déménager. Dans la région de Québec, seulement 13 % des ménages locataires ont changé de logement en 2025, un creux historique selon la SCHL. Les loyers y ont tout de même atteint une hausse record de 6,4 %, et de 10 % pour ceux qui ont déménagé.

Moins de roulement signifie qu’une plus grande part des logements garde un loyer ancien. La moyenne de tous les locataires prend alors encore plus de retard sur le marché.

Les annonces surreprésentent le neuf

Les logements neufs sont plus chers et plus souvent vacants. Dans la région de Québec, leur taux d’inoccupation approchait 6 % en 2025, contre environ 1 % pour les logements les moins chers. Comme ils restent affichés plus longtemps, ils pèsent plus lourd dans une moyenne d’annonces.

Quel chiffre utiliser ?

Votre question	La bonne mesure
À quel prix relouer mon 4½ vacant ?	Les loyers demandés de comparables actuels, dans votre secteur
Mon immeuble a-t-il un potentiel de hausse ?	L’écart entre vos loyers en place et les loyers demandés des comparables
Quelle hausse puis-je demander au renouvellement ?	La méthode du TAL, pas le marché
Les loyers sont-ils abordables dans ma région ?	Le loyer moyen de la SCHL
Le marché ralentit-il ?	La tendance des loyers demandés et du taux d’inoccupation

Pour une décision sur un immeuble précis, aucune moyenne régionale ne suffit. Il faut des comparables : des immeubles semblables, proches, pour le même type de logement, avec des prix récents. Notre guide de l’étude de marché locatif détaille la démarche en six étapes. Pour les derniers chiffres par ville, voyez nos statistiques du marché locatif au Québec.

Les pièges d’une moyenne d’annonces

Même une moyenne de loyers demandés peut induire en erreur si on ne vérifie pas ce qu’elle contient :

• Les prix « à partir de ». Un « à partir de 1 395 $ » n’est pas le loyer d’un 4½ précis.
• Les doublons. La même annonce peut apparaître sur plusieurs sites et à plusieurs dates.
• Les annonces périmées. Un logement loué il y a un mois peut rester affiché.
• Les inclusions. Un logement chauffé et un logement non chauffé ne se comparent pas directement.
• Le meublé et le court terme. Ils suivent une autre logique de prix.

C’est pour cette raison que RentData montre chaque loyer avec sa source, sa date et la base du prix (logement précis, « à partir de » ou fourchette). Voyez comment dans notre méthodologie.

En résumé

• Le loyer moyen de la SCHL décrit ce que paient tous les locataires. Il sous-estime le prix d’un nouveau bail.
• Les loyers demandés décrivent le marché aujourd’hui, pour les logements disponibles.
• Au Québec, l’encadrement des hausses et le faible roulement creusent l’écart entre les deux.
• Pour fixer un loyer, comparez des immeubles semblables, avec des prix datés et sourcés.